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地価が底打ちし始めた日本経済

企業業績の改善や消費の回復など、良好な経済環境を受け、これまで低下が続いていた地価は、上昇に転じつつあります。また、相続税の強化もあり、土地評価の尺度となる路線価が注目されています。今回は、そんな地価について調べてみました。

○公示地価

地価は、土地の持つ特殊性(同じものがなく代替が効かない)から、古くは、近隣の似た土地の取引価格などから類推して、価格形成が成されるケースが多かったのですが、現在では、その土地を利用して得られる収益から算出されることが一般的となっています。

地価の推移を見る上で、よく使われる地価に「公示地価」があります。公示地価は国土交通省が毎年3月に公表する地価で、毎年1月1日時点の全国2万を超える地点の地価を、土地取引などの目安となるように発表しているものです。

公示地価は住宅地や商業地を問わず、幅広い地点をカバーしていることから、日本経済の実情を示すものとしても注目されています。例えば、今年発表された公示地価では、全国の商業地の地価が7年ぶりに下落から横ばいとなったことが示されました。ここからは、企業業績の改善からオフィス需要が増加していることや、不動産投資が増加していることなどがうかがえます。

また、3大都市圏(東京・大阪・名古屋)の住宅地では地価の上昇が継続しており、都市部を中心に低金利やローン減税などから、取得意欲が高まっていることが見えてきます。

さらに、公示地価からは地域差も見えてきます。商業地は全国平均では横ばいでしたが、3大都市圏が2年連続の上昇となる一方で、地方圏は、下落率は縮まってきてはいるものの依然として下落が続くなど、地域ごとの景況感に違いがあることが分かります。

ステップアップ
今年の公示地価では、商業地の値上がり上位に、北陸新幹線延伸開業に沸く金沢駅前や、再開発が続く名古屋駅周辺、消費回復で潤う東京銀座などが入りました。
○路線価

土地は固定資産であることから、その保有には固定資産税が課せられています。また相続や贈与などで土地を譲り受けた場合には、相続税や贈与税が課されます。

税金を計算するに当たり、土地の価格を決める必要があるため、その基本となる地価を税務当局が定めており、定められた価格を路線価と呼びます。相続税や贈与税のための路線価は国税庁が毎年7月1日に発表しており、現状では公示地価の8割程度の水準となっているようです。一方、固定資産税の計算に用いる路線価は総務省が3年ごとに、公示地価の7割程度の水準を目安に発表しています。

路線価は全国各地に幅広く定められており、価格は道路ごとに付けられています。その価格をもとに、土地の面積だけでなく、利用状況や所有形態、土地の形(奥行や接する道路の数、正方形か三角形かなど)といった要素を加味して、その土地の価格が算出され、税額が算出されます。

今年から相続税の基礎控除額が引き下げられ、税率も一部で変更されました。この結果、相続税の納税義務を負う(相続税を納める)ケースが増加することが見込まれ、自宅や空き地を、より相続税の負担が軽い、賃貸住宅や事務所ビル、商店などに建て替える動きが出始めています。

土地の利用価値を映す地価は、地域の景況感を表すとともに、税などを通して、土地の所有者に、その有効活用を促す働きが期待されます。

ステップアップ
通常の土地の売買においては、登記を通して取引税がかかりますが、土地の売買自体には消費税がかかりません。
消費税が検討されていた1980年代後半、地価や株価が高く、大きな影響が出ることに配慮して、土地と株式の売買については、消費税を、非課税とすることに決めたと言われています。

(2015年6月17日 日興アセットマネジメント作成)

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